налог с продажи квартиры Skype
(863)300-31-07

налог с продажи квартиры

 

 

Налог с продажи недвижимости

  Вы планируете продать квартиру, дом? В этом случае возможо возникновение налогооблагаемого дохода. Сделку лучше планировать заранее. Попробуем разобраться, как рассчитать налог с продажи квартиры или дома, чтобы знать к чему готовиться.

Чтобы определить сумму налога с продажи, например, квартиры, надо знать сколько лет вы ею владели. От этого будет зависеть, облагается доход по сделке налогом или нет. Также необходимо понимать возможности уменьшения налогооблагаемого дохода.

 Налог с продажи недвижимости, приобретенной до 01.01.2016

 Если квартира приобреталась вами в периоде до 01.01.2016, то на вашу квартиру распространяется правило «трех лет». Это означает, что если квартира была куплена вами до 01.01.2016, и на момент продажи квартира находилась у вас в собственности более трех лет, то налог с продажи такой квартиры будет равен нулю. В таком случае налог с продажи недвижимости  не возникает в принципе. Декларация 3-НДФЛ в таком случае также не составляется и не подается.

 Если же квартира приобретена вами до 01.01.2016 года, но находилась в собственности у вас менее трех лет, то налог с продажи квартиры будет рассчитываться как 13% с разницы между суммой дохода по сделке от ее продажи и имущественным вычетом в размере 1 млн. рублей или суммой расходов, потраченных на ее приобретение. В этом случае декларация 3-НДФЛ составляется и подается в инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.

 Будьте осторожны в этом случае с коммерческой недвижимостью, так как доходы от ее продажи могут принести неприятные сюрпризы в виде приличных сумм налогов, даже если недвижимость находилась в собственности более трех лет. 

Налог с продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016

 Если недвижимость (квартира, дом) приобретались после 01.01.2016, то действует «правило пяти лет».

 Это означает, что если квартира куплена вами после 01.01.2016, то налог с ее продажи будет равен нулю, только, если продажа состоится через 5 лет ее владения. Если же такая квартира находилась в собственности менее 5 лет, то расчет налога с продажи квартиры (дома) будет происходить по формуле:

 Налог = (0,7*кадастровая стоимость – 1 млн рублей/(или расходы)) * 13%

  ИЛИ, если цена сделки больше чем 0,7*кадастровая стоимость

 Налог = (цена сделки – 1 млн рублей/(или расходы)) * 13%

 

Что означает этот расчет? Все просто. Если в договоре купли-продажи недвижимости будет указана цена ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости, то даже, если это реальная цена, налог будет рассчитываться налоговым органом, исходя из минимально возможного дохода, который равен 0,7*кадастровая стоимость (70% от кадастровой стоимости).

Но есть исключение. Существуют ситуации, когда даже при продаже квартиры, приобретенной после 01.01.2016 сохраняется правило трех лет.

Итак, если квартира досталась вам после 01.01.2016 в результате:

-наследства от близких родственников;

-дарения от близких родственников;

-приватизации;

-отношений по договору ренты

, то при ее продаже налога не будет,если вы владели ею более трех лет.

 

Рассмотрим пример. Картира приобретена в апреле 2016 года за 3 000 000 рублей. В декабре эта квартира продана за 3 500 000 рублей.

Как посчитать налог с продажи квартиры?

1. Срок владения- меньше пяти лет. Вывод- доход облагается, декларация 3-НДФЛ заполняется.

2. Сравниваем доход по сделке 3 500 000  с кадастровой стоимостью, а точнее с размером, равным 70% от кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость смотрим на сайте rosreestr.ru

Допустим, что кадастровая стоимость равна 4 000 000 рублей, тогда 70% кадстровой стоимости= 2 800 000 рублей. Полученные по сделке 3 500 000 больше чем 2 800 000, применяем в качестве дохода полученные 3 500 000.

3. Уменьшаем сумму полученного дохода на расходы, понесенные при ее приобретении. 3 500 000-3 000 000=500 000 руб. Получили налогооблагаемый доход.

4. Умножаем на ставку 13%. 500 000*13%=65000

А теперь предположим, что адастровая стоимость составляет 5 500 000 рублей, тогда 70% кадастровой стоимости будет равняться 3 850 000. И в этом случае в качестве дохода необходимо применять именно эту сумму, а не сумму по договору, которая составила 3 500 000.

Налог с продажи квартиры в этом случае составит 3 850 000-3 000 000=850 000*13%=110 500 рублей.

 Как уменьшить налог с продажи недвижимости

 1. Необходимо всегда сохранять документы, подтверждающие приобретение недвижимости, тогда при расчете налога по ее продаже, можно уменьшить полученный доход от продажи квартиры на сумму расходов, потраченных на ее приобретение. Если при приобретении недвижимости вы отражали в договоре ее реальную стоимость, то и при продаже вам с высокой долей вероятности удастся избежать больших налогов.

2. Если расходов по той или иной причине нет, то законодатель предусмотрель фиксированный вычет в размере 1000 000 рублей, который предоставляется независимо от наличия документов.

Применить и расходы и вычет в 1 млн. одновременно не получится. Вычет в 1 млн. применяется ко всей сумме доходов от недвижимости за год. То есть, если вы  за год продали 2 или 3 квартиры, то применить вычет в 1 млн. по каждой их них не получится. А вот если вы можете подтвердить расходы по их приобретению, то, пожалуйста, расходы можно подтверждать по каждому объекту.

 Как определить срок владения недвижимостью

 В общем случае дату можно определить исходя из Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. В связи с его отменой (с 15.07.2016)  теперь эту дату можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но в жизни существует много ситуаций, когда срок владения исчисляется особо, например, при продаже наследованного имущества, при продаже имущества супругов.

 При продаже недвижимости важно понимать и свои права по применению имущественных вычетов. При грамотном налоговом планировании удается на законных основаниях избежать уплаты налога с продажи недвижимости или значительно минимизировать такую сумму.  

Очень часто налог с продажи квартиры к уплате возникает из-за неправильного оформления сделок. Сделки продажи одного жилья и покупки другого, как правило, следуют друг за другом. И в этом случае важно сопоставить налог при продаже квартиры и возможности налогоплательщика в части использования его прав на имущественный вычет со всеми нюансами отношений собственников, семейных и т.д. при расчете налога с продажи недвижимости.

 Можно посоветовать заранее продумывать и планировать свои сделки с недвижимостью, чтобы не было мучительно больно

 ТОП-5 налоговых ошибок риэлторов.

 

Вы хотите знать до копейки сумму налога, который возникнет у вас в случае продажи вами недвижимости, или одновременной продажи и покупки, мены?
Звоните прямо сейчас по тел.(863)3003107 и записывайтесь на консультацию.

 Из уважения к Вам и Вашим проблемам, мы не консультируем и не рассчитываем налоговые последствия по сделкам с недвижимостью по телефону. Чтобы ответить на ваш вопрос «какой налог с продажи квартиры мне надо заплатить» нам необходимо увидеть ваши документы.

 


Креативность мысли
альтернативный текст

Первая Ростовская Налоговая Консультация

Тел.+7(863)3003107, 248-34-91

г.Ростов-на-Дону, ул.Советская 44, оф.311А

Яндекс.Метрика